פסק-דין בתיק ת"א 428/88

עניינה של תביעה זו בפרשנותו של הסכם שנחתם בין הצדדים לפני כארבעים שנה. בתקופה זו עבר התיק גלגולים והתנהלו בו הליכים שונים שבסופם הוגשו סיכומים, ארוכים ומפורטים כמשך נדודיו.

הרקע העובדתי והשתלשלות האירועים

1.         מתחם טליתא קומי (להלן - המתחם), הנמצא במרכזה של ירושלים, עמד מוזנח שנים רבות עד אשר, בתחילת שנות השישים, יזמה הנתבעת (להלן - העירייה) בשיתוף התובעת 1 (להלן - הכשרת הישוב) והתובעת 2, שהיא חברה בת של הכשרת הישוב (להלן - בנייני מידות), את תב"ע 36א (להלן - תוכנית 36א), במטרה לפתח את המתחם וסביבתו. מהותה של תוכנית 36א הייתה שינוי ייעוד הקרקע לצרכי מסחר ומגורים תוך הקצאת שטחים ציבוריים מסוגים שונים, התוויית דרכים, קביעת צורת הבינוי וכד'.

מר חיים מרינוב, אשר שימש בתקופה הרלוונטית כמ"מ ראש העירייה, סגן ראש העירייה וממונה על תיק מהנדס העיר, לסירוגין (להלן - מרינוב), מסר עדות מוקדמת ביום
21.6.89. לדבריו, קשיים תכנוניים שונים בפיתוח המתחם ובעלותן של התובעות על מרבית השטחים שבו, הם שרקמו את החיבור המיוחד שבין התובעות לעירייה:

"העירייה הייתה מעוניינת, זה היה במרכז העיר, שטח מוזנח עם כל מיני מבנים ישנים בתוך השטח, עם הרבה מאוד בעלים בתוך השטח. העירייה רצתה לשקם את מרכז העיר, הייתה מעוניינת שהדבר יבוא לידי ביטוי, ואז כיוון שהכשרת היישוב הייתה הבעלים העיקריים של השטח הזה, והיו שם כל מיני בעלים פרטיים, הכשרת היישוב קיבלה על עצמה לעסוק בנושא הזה." (עמ' 9-10 לפרוטוקול)

ביום 3.7.64 החליטה ועדת המשנה לבניין ערים לאשר את תיקון מס' 11 לתוכנית 36א
( ת/5), במסגרתו נדונה סוגיית חלקה 126 בגוש 30048 שבמתחם שהייתה בבעלות ד"ר ירדני ויועדה לכביש. כעולה מפרוטוקול ההחלטה, הציע מרינוב להטיל על התובעות את תשלום הפיצויים עבור הפקעת חלקה 126, כשבתמורה תורשינה התובעות להוסיף את אחוזי הבנייה המגיעים עבור חלקה זו בבניין רב קומות שבדעתן להקים ברחוב בן יהודה (לימים נודע בשם "מגדל העיר" - י.ה.).

2.         הסכם 65

ביום 30.11.65 נחתם בין התובעות לעירייה הסכם לפיתוח המתחם ( ת/1; להלן - הסכם 65), הבא להגשים תכליתה של תוכנית 36א. במסגרת ההסכם התחייבה בנייני מידות להעביר לבעלות העירייה חלקות שונות וכן לממן עבור העירייה פינוי של יחידות וחלקות שונות בגוש 30048 ובגוש 30043 (מתחם טליתא קומי וסביבתו) ולהעבירן לבעלותה, או, לחילופין, לממן עבור העירייה הפקעות של חלקות ושטחים שאינם בבעלות התובעות. העירייה, מצדה, התחייבה להמליץ בפני הוועדה המחוזית לבניין ערים (להלן - הוועדה המחוזית) על מתן התמורה באחוזי בנייה, בשטח הנמצא בבעלות בנייני מידות.

התחייבות זו של העירייה - או, ליתר דיוק, פרשנותה - צפויה להוות עיקר המחלוקת בין הצדדים. על כוונתם של הצדדים להסכם עוד אעמוד בהמשך.

3.         המשרדים ברח' הלל

ביום 19.7.66 נחתם הסכם בין הכשרת הישוב לעירייה ( ת/16, להלן - הסכם המשרדים), לפיו רכשה העירייה שטחי משרדים בבניין שבנתה הכשרת הישוב ברח' הלל
8-10 תמורת סך כולל של 510,000 ל"י. אופן התשלום עבור רכישת המשרדים נתבצע כדלקמן: סך של 200,000 ל"י שילמה העירייה במזומן; סך 240,000 ל"י קוזז ממס השבחה שהגיע לעירייה מהכשרת הישוב; וסך 30,000 ל"י נזקף לזכות העירייה תמורת השתתפות הכשרת הישוב בסידורי חניה.

הנה כי כן, נותר חובה של העירייה בסך 40,000 ל"י, ובין הצדדים הוסכם בסעיף 2(ד) להסכם כדלקמן:

"את עודף המחיר בסך 40,000 ל"י תקבל הכשרת הישוב מאת העירייה תוך שנתיים מיום חתימת הסכם זה ע"י קיזוז ממס השבחה שיגיע לעירייה מהכשרת הישוב ו/או במתן זכויות בנייה מיוחדות בבניין או בבניינים שעליהם יוסכם בין העירייה לבין הכשרת הישוב ואשר יאושרו ע"י מוסדות תכנון מוסמכים".

בנייני מידות מילאה את חיוביה על פי ההסכם והעבירה על שם העירייה בלשכת רישום המקרקעין את שטח המשרדים הנ"ל ומסרה לה את החזקה בהם. ברם, יתרת התמורה  בסך 40,000 ל"י לא קוזזה ממס השבחה שהגיע לעירייה מבנייני מידות ומחלוקת היא האם שולמה לתובעות בדרך של הקצאת אחוזי בנייה.

4.         התקופה שלאחר החתימה על ההסכמים

ביום 12.2.69 כתב מרינוב, אשר כיהן באותה העת כסגן ראש העירייה וכן כיו"ר ועדת המשנה לתכנון ובנייה, מכתב לתובעות ( ת/8; להלן - מכתב 12.2.69), בו ציין כי: